07 Ene Cuanto cuesta construir una casa

Esta pregunta es de las primeras que nos hacemos cuando decidimos valorar la opción de construir una vivienda para uso particular (esto es lo que se conoce como autopromotor, construimos una vivienda para uno mismo).

Todos tenemos claro que hace falta un arquitecto, una constructora,.., pero normalmente después nos encontraremos muchas más gestiones y actores de la construcción que por unas razones u otras están obligadas a actuar en toda obra de nueva planta como es una nueva vivienda.

Desde areaarquitectura desde un principio, incluso antes de comenzar a diseñar la vivienda, analizamos todas estas gestiones y actores, para minimizar el impacto que después pueda tener el desconocimiento de su existencia. A pesar de no ser propias de un estudio de arquitectura estas cuestiones. Por nuestra experiencia tenemos conocimiento de las mismas y dentro de un asesoramiento integral hacia el cliente, dada la importancia económica y trastornos que pueden ocasionar se analizan al detalle desde el primer momento.

En ocasiones el análisis de estas cuestiones arrojan conclusiones que nos hacen plantearnos la viabilidad de la construcción de esta vivienda, y trabajaremos para encontrar la solución a la futura situación anticipándonos a su aparición para que de esta manera quede controlada y decidamos realizar la vivienda con pleno conocimiento de todas las gestiones que tenemos que realizar.

A continuación enumeramos todos los gastos a afrontar para la construcción de una vivienda unifamiliar, así como los factores que afectan a la variabilidad de los valores de estos gastos.

El primer coste al que hay que enfrentarse es la compra de la parcela.  Teniendo en cuenta que el coste de la parcela es muy variable, y que tampoco se trata de un coste de construcción vamos a suponer que ya disponemos de un terreno que reúne los parámetros urbanísticos y los condicionantes técnicos adecuados para edificar.

El valor del terreno suele oscilar de forma considerable en función de varios parámetros, como emplazamiento, vistas, proximidad a un núcleo urbano, edificabilidad…etc.  Lo más recomendable es buscar asesoramiento desde el principio antes de comprar la parcela, ya que el técnico correspondiente puede aconsejar sobre las características más adecuadas que debe poseer la parcela y estudiar los parámetros urbanísticos de cada una de ellas.

Todos los costes se han agrupado en tres grandes conceptos. Costes de obra, costes técnicos y demás gastos.

I.- El primero costes de obra es bastante claro son los propios del ladrillo, es el coste material de las obras, es la parte tangible de las obras.

II.- El segundo son los costes derivados de las gestiones técnicas necesarias en la obra, es la parte intangible, son los proyectos, dirección de obras y control de materiales relacionados en la obra.

III.- El tercero aunque lo hemos definido como «demás gastos» y parece genérico, en realidad es bastante concreto, solo que viene a recoger gastos de diversa índole, como son tasas de licencias de obras municipales, gastos notariales, registro de la propiedad e impuestos a la propiedad, costes de gestión y contratación de servicios «luz, agua…» y los gastos financiero (hipoteca).

Añadir que todos estos costes de la vivienda actualmente están grabados con el Impuesto del Valor Añadido (IVA). El tipo de gravamen es distinto si se trata de obras o servicios, o si se trata de primera vivienda o segunda. Y dado que en la actualidad los gobiernos están haciendo variaciones en la Ley del IVA, informaros que el importe total de la suma de todos estos impuestos será una cantidad elevada, por lo que no hay que olvidarlos, y desde aquí remitiros hacia la web de la Agencia Tributaria  http://www.agenciatributaria.es , donde podréis encontrar el tipo de porcentaje (gravamen) vigente en este momento para que podáis ir aplicándolo a cada uno de los coste.

Analicemos los costes de cada uno de estos grupos.

COSTES DE OBRA 

Es el grupo que absorbe la mayor cantidad económica de nuestra inversión y por lo tanto al que se suele dedicar más esfuerzos para controlarlo, son costes tangibles en los que rápidamente podemos asociar el coste con el producto y su calidad.

Ciertamente en ellos es donde más esfuerzo tenemos que hacer por controlarlos no solo la selección de los materiales, formas de nuestra vivienda, tipos de estructura, … ya que de estas selecciones dependerá el precio final de la obra. Sino también el actor que realiza esta acción, el constructor. Hay que dedicar el esfuerzo necesario a localizar la empresa constructora ideal para nuestra obra, ya que será ella la que gestionara la mayor parte de nuestros recursos económicos y de la que dependen los plazos de entrega de la vivienda.

Dentro de este grupo la partida más importante suele ser la construcción del edificio. Además dependiendo de la tipología de vivienda nos aparecerán gastos derivados de las mismas como por ejemplo el acondicionamiento de la parcela en una vivienda aislada, o el derribo necesario para liberar la parcela de las antiguas edificaciones.

Coste edificio: 

El coste de construcción del edificio depende principalmente de su superficie construida, las características de la parcela, la ubicación y, sobre todo de los acabados. Por acabados nos referimos a pavimentos, alicatados, sanitarios, luminarias, griferías, carpintería, muebles de cocina, en definitiva, todo lo que le da el aspecto final a la vivienda. Dependiendo de estos valores, clasificaremos las calidades en diferentes niveles:

1- Baja: no confundir con mala calidad, consiste en emplear marcas de gama baja, diseños tradicionales, soluciones constructivas convencionales, ventanas de tamaños moderados, etc.

2- Media: nos referimos a valores intermedios o donde existe una variación entre calidades según las necesidades del cliente.

3- Alta: calidades para una casa de diseño, con marcas y modelos de gama alta, diseño personalizado, soluciones constructivas únicas para esa vivienda, grandes ventanales, existencia de sótano, etc.

Es por ello que dependiendo de estas variables existe una oscilación de precios a la hora de definir el presupuesto para la construcción del edificio de nuestra vivienda, podemos dar como referencias de precios los siguientes rangos:

·        Vivienda: 650 – 1.350 €/m²

·        Garaje: 300 – 800 €/m²

·        Buhardillas / salas / porches: 350 – 600 €/m²

 

Acondicionamiento de parcela (urbanización):

• El coste de la urbanización viene determinado por la geometría de la parcela, los metros de cierre y el diseño del mismo, así como la existencia de desniveles en el terreno o edificaciones existentes a derruir.
• Vallado y cierres: para el cierre de los laterales y fondo de la parcela, es decir, el cierre con los vecinos, el precio oscila entre 25 – 40 €/ml, dependiendo de si se realiza un cierre sencillo de malla trenzada o algo más tupido como un muro de bloques de hormigón.
• Fachada: se refiere al vallado de la parcela con la calle, el coste del vallado variará en función del diseño y de los metros a realizar. Normalmente se proyecta con algo más de presencia que los laterales, dependiendo de la complejidad y de los materiales empleados su precio ronda entre 120 – 250 €/ml
• Puertas / accesos: lo habitual es disponer de una puerta de acceso peatonal y otra para coches, en función del diseño y de la instalación la unidad puede costar entre 1.000 y 2.000 €
• Piscina: el precio de construcción e instalación de una piscina suele oscilar entre 13.000 y 18.000 €, en función de sus dimensiones, sistema de depuración, instalación de maquinaria, material de revestimiento, etc.
• Jardinería: el precio varía entre 5 y 25 €/m², dependiendo si se desea simplemente extender una capa de tierra vegetal y plantar césped o si se también hay que plantar árboles, realizar muretes, rocallas, etc.
• Porches con solado y accesos: se trata del pavimento y solado para la circulación, tanto de personas como de coches. El precio oscilará entre 25 y 150 €/m² en función del material que elijamos, que podrá ser desde una zahorra o grava, hasta un pavimento de hormigón impreso o losas de piedra.

 

Derribo:

La tarea de realizar un derribo es de las mas impredecibles que nos podemos encontrar en construcción, depende de un número de variables tan elevado e imposibles de valorar hasta que no se comienzan los trabajos, que es imposible generalizar una regla para analizar su coste.

Los parámetros para fijar el coste son sobre todo dependiente de la relación del edificio con  sus colindantes y con la accesibilidad del mismo para la entrada de maquinaria pesada, además de los costos de gestionar correctamente todos los residuos que aparecen en esa demolición.

Como cifra muy orientativa y que en situaciones complejas puede verse ampliamente superada, daremos la cantidad de 15 €/m3 de demolición.

COSTES TÉCNICOS 

Es el grupo con menor representación económica de nuestra inversión, al que se dedica la atención justa para contratarlos diversos servicios, y normalmente solo nos preocupamos de optimizar el presupuesto.  Se tratan de servicios de profesionales y por lo tanto son intangibles, por lo que es complicado asociar el servicio a la necesidad que cubre y diferenciar la diferencia entre lo que ofrecen.

Dado que los técnicos (arquitectos) son los primeros actores con los que tenemos contacto y que nos acompañaran a lo largo de toda la obra, además de tener un objetivo común al del propietario (la vivienda ha de ser la que el cliente necesita, desea y por supuesto tiene que estar bien construida y en plazo).

Puesto que además suele ser uno de los costes menores de toda la construcción y son claramente nuestros defensores e interlocutores con los demás agentes y gestiones. Es necesario elegir bien el cuerpo de técnicos, ya que después nos serviremos de ellos para estar siempre protegidos y bien aconsejados, para tomar la dirección adecuada a nuestras necesidades.

El arquitecto será quien desde un principio nos guiara en las decisiones de todo tipo, desde los materiales, formas, diseños, … selección de constructora y fiscalidad de nuestra inversión. Por lo que deberíamos dedicar más tiempo a su selección y no valorar solo el presupuesto, sino la profesionalidad del grupo, tamaño del estudio, profesionales que forman parte del mismo, obras realizadas y obras en marcha, tipo de obras que realiza, servicios que nos ofrecen y últimamente la capacidad de permanencia en el tiempo ya que nuestra obra se dilatara en el tiempo muchos meses y ahora mismo los profesionales de la construcción buscan alternativas y abandonan el sector de la construcción dejándonos abandonados después de iniciarnos.

Dentro de los gastos técnicos nos encontraremos con los siguientes actores que siempre actúan en todas las obras de nueva planta residenciales: arquitectos, arquitectos técnicos, empresas de control de calidad y de geotecnia.  Además dependiendo de la tipología de vivienda pueden llegar a ser necesario otros profesionales como topógrafos, ingenieros eléctricos y de telecomunicaciones. Intentaremos explicar cuál es la misión y coste de cada uno de ellos.

Arquitecto: 

El papel del Arquitecto en la construcción de una vivienda es vital, ya que desarrolla múltiples funciones a lo largo del proceso, desde el diseño e ideación de la casa y la redacción del proyecto de la vivienda y por supuesto la dirección de la obra. Y generalmente un asesoramiento completo al cliente en todas las gestiones que rodean la construcción de la vivienda. De este modo, el coste que puede suponer la labor del arquitecto suele ser entre un 5% y un 7% del coste de las obras, para los servicios habituales o exigidos por ley que los arquitectos debemos realizar. Podemos ofrecer otros servicios como en nuestro caso el servicio integral de construcción, podéis encontrar en qué consiste este servicio en nuestra web.  y un asesoramiento completo al cliente en todas las gestiones que rodean la construcción de la vivienda.

Arquitecto técnico: 

Su principal función es la de director de la ejecución de la obra, su función radica en hacer ejecutar en obra lo que los arquitectos han plasmado en el proyecto, bajo las directrices del arquitecto.

Además son los únicos que tienen atribuciones y por ello  son los encargados del control de calidad de los materiales, y suelen realizar las funciones de seguridad y salud en obra.

El coste de estas tres funciones suelen estar en torno a un 2% y un 3% del coste de las obras.

Empresas de control de calidad y geotecnia: 

El arquitecto técnico para realizar su función de control de materiales necesita realizar unos ensayos sobre los mismos, generalmente sobre el acero y hormigón, el coste de los mismos varia sobretodo con el número de plantas y el tamaño de la obra, pero suelo estar para una vivienda media de dos plantas alrededor de los 600  €

Para conocer las características del terreno que tenemos en nuestra parcela y de esta manera poder diseñar la estructura correctamente los arquitectos necesitamos un estudio geotécnico realizado por un ingeniero de caminos o un geólogo, con un coste de aproximado entre 800 y 2.000 €, en función de la parcela y la edificación a construir (tamaño del edificio, situación geográfica, desniveles de la parcela, etc.)

Topógrafos 

Si tenemos una parcela con formas complicadas o con grandes desniveles es conveniente realizar un levantamiento topográfico para trabajar con seguridad en las dimensiones y formas de la parcela, estos trabajos suelen rondar los 300 €.

Ingenieros eléctricos y de telecomunicaciones

Solo en grandes viviendas con sistemas complejos o elevados consumos, será necesario la intervención de ingenieros para la correcta implantación de estos sistemas. Los costos suelen sobre 500 y 800 € cada proyecto.

DEMÁS GASTOS 

Este grupo viene a recoger todas las gestiones administrativas e impuestos que debemos realizar a lo largo de la construcción de la vivienda.

Económicamente tienen una representación no muy elevada por separado pero en conjunto es considerable, todos estos gastos suelen ser porcentajes fijados por la administración y se pueden controlar con total exactitud, variando en función de la comunidad autónoma y localidad en la que nos encontremos.

Aquí aparecerán los gastos de tasas de licencias de obras municipales, gastos notariales, registro de la propiedad e impuestos a la propiedad, costes de gestión y contratación de suministros  «luz, agua…» y los gastos financieros si existe la necesidad de financiar la obra.

Licencias de obras 

Son las tasas municipales sobre la construcción de nuevas viviendas que se tienen que abonar a los ayuntamientos con anterioridad a la construcción. Los ayuntamientos suelen cobrar entre el 2,5 y el 4,5 % del coste de ejecución de material que figura en el proyecto.

Gastos notariales 

Es necesario realizar las escrituras de nuestra nueva propiedad por lo que se tiene que acudir a una notaría para realizar la escritura de la obra nueva y en construcción, y de obra finalizad, en caso de haber solicitado una financiación la escritura de constitución de la hipoteca. Siempre dependerá del estado de la escritura del solar (terreno) y puede rondar entre 1.000 y 3.000 Euros dependiendo del valor por el que se escriture la vivienda. Si además hay financiación el coste de la escritura de la hipoteca (constitución de la hipoteca) puede llegar a doblar estas cantidades dependiendo de las gestiones y condiciones que tengamos con la entidad financiera.

Registro de la propiedad. 

Las escrituras es necesario presentarlas en el Registro de la Propiedad de la localidad donde se han realizado las obras, para proceder a su registro. El registro tiene un coste asumible de entre 100 a 300 Euros dependiendo del valor por el que se ha escriturado la vivienda, además se tendrán que pagar impuestos de actos jurídicos documentados que tienen un 1% del importe escriturado.

Gastos de financiación 

Si es necesario contar con financiación, cosa habitual en la construcción de una vivienda, tendremos que contar con un banco que nos preste el dinero. Actualmente las gestiones para llegar a tener este crédito se han complicado y varían mucho de unas entidades a otras, por lo que es aconsejable comparar entre varias.

Puesto que las condiciones son tan cambiantes entre entidades y además cambian en el tiempo, es imposible dar una orientación de su coste. Si hay que reseñar que el importe suele ser alto, siempre bastante más de lo que esperábamos, por lo que se hace necesario realizar las necesarias consultas poco antes de iniciar el proceso de construcción, para controlar estos costes.

Gestiones para contratar los servicios. 

Finalmente tendremos que contratar los suministros de servicios para nuestra vivienda: entre las tasas e importes de las obras para realizar las acometidas y los costes por altas en las compañías, el precio ronda los 500 € por cada acometida (electricidad, agua y, en su caso, gas).